Lakáshasználat válás közben és után

A házastársak közös jogcíme alapján lakott lakás használatáról az életközösség fennállása alatt, és annak megszűnésétől a lakáshasználat rendezéséig a házastárs a házastársával együttesen vagy házastársa hozzájárulásával rendelkezhet.

Polgári Törvénykönyv

Ptk. 4:77. § (1) bekezdés
Lakáshasználat válás és válóper esetén

A házasság megkötésének egyik tipikus velejárója, hogy a házastársak együtt szeretnének élni. Ez klasszikusan azt jelenti, hogy közösen laknak egy ingatlant és annak minden helyiségét közösen használják. A házasság megromlása általában egy idő után oda vezet, hogy a felek nem kívánnak többé együtt élni. Természetes tehát, hogy a pár szétköltözik ebben az esetben, ez hívjuk az életközösség megszűnésének, amely sokszor még a válóper beadása előtt megtörténik.

Előfordulhat azonban az is, hogy egyik fél sem szeretné elhagyni az ingatlant, helyette az szeretné, ha a másik fél költözne ki. Nem ritka az sem, hogy hirtelen felindulásból a házaspár egyik tagja elköltözik, de később rájön, hogy vissza szeretne térni a lakásba és ott élni tovább, immáron a másik nélkül.

Milyen szabályok vonatkoznak az ilyen élethelyzetekre? Kinek és milyen esetekben kell elhagyni a közös ingatlant? Írásunk ezen problémakört vizsgálja meg tüzetesebben. 

Mit értünk házastársi lakáshasználat alatt?

A házastársi lakáshasználat alatt annak az ingatlannak használatát értjük, melyben a házaspár valamelyiküket vagy mindkettőjüket megillető tulajdonjog, bérleti jog vagy haszonélvezeti jog alapján együttesen éltek. Fontos kiemelni, hogy az olyan lakások esetében, amit a pár tagjai ezektől eltérő jogcímen használnak, más szabályok érvényesülhetnek.

Természetesen nem csak egy ingatlanról beszélünk, melynek falai közt a pár mindennapjai zajlanak. Ez a lakás a családi együttélés és a gyermekek felnevelésének színtere, maga az otthon. A Polgári törvénykönyv családjogi részei egyébként nem szabályozzák, hogy a házassági életközösség fennállása alatt hogyan laknak a felek. A jogalkotó azt vélelmezi, hogy a házastársak ezt egymás között rendezik.

Az az eset is előfordulhat, hogy nem rendelkeznek olyan önálló otthonnal, amely házastársi közös lakás lehetne jogi szempontból. Erre a leggyakoribb példa a járulékos lakáshasználat, tehát a szívességi alapon történő lakhatás valakinek az ingatlanában, például valamelyik házastárs szüleinél. Ebben az esetben nem beszélhetünk lakáshasználati jogról, így a válást követően sem kerülhet sok a lakáshasználat bírósági úton történő rendezésére. 

A házasság megkötésével egyúttal lakáshasználati jog is keletkezik, amely mérhető értékű vagyoni értékű jog. Egyébként bármelyik házastárs kiskorú gyermekét szintén ugyanezen lakáshasználati jog megilleti.

A Ptk. alapján a házastársak legalább egyikének önálló jogcíme legyen a lakásra. Amennyiben egyik házastársnak sincs önálló jogcíme a házastársak lakhelyéül szolgáló ingatlanra, ebben az esetben a családjog nem tartalmaz szabályokat arra, hogy mi legyen a lakás használatával, amikor a felek már nem élnek együtt.

A kérdés tehát, hogy melyik fél jogosult ezen ingatlanban tovább lakni abban az esetben, ha válásra kerül a sor?

Közös jogcímen használt lakás

Az első eset, amikor közös jogcímen történik a használat. Ez klasszikusan közösen vásárolt lakást vagy közösen alírt bérleti szerződést jelent.

A házastársi közös lakás fogalom mégsem a tulajdonközösséget fejezi ki, hanem a használati közösséget. A lakáshasználat rendezéséig ebben az esetben a házastársak együttesen rendelkeznek minden, az ingatlant vagy annak használatát érintő kérdésről.

A válás tehát nem jogosítja fel egyik felet sem arra, hogy önállóan rendelkezzen a közös lakás sorsáról, ha mégis így tenne, a rendelkezést semmisnek lehet tekinteni

Amennyiben olyan helyzet alakul ki, hogy az egyik fél súlyos okokra hivatkozva képtelen a volt házastársával együttélni, erre vonatkozó megállapodás vagy jogerős bírósági határozat következtében a lakás elhagyására kötelezhető.

Egyik fél jogcímén használt lakás

A második eset, amikor csak az egyik házastárs használja saját jogcímen az ingatlant. Ilyen esetekben a kizárólagos jog gyakorlásához fűződő érdek ellentétben állhat a családvédelmi érdekekkel.

A bíróság elsődlegesen a kizárólagos joggal rendelkező félnek ítéli meg a válás utáni lakáshasználati jogot, azonban vannak olyan tényezők, melyek jelenléte mellett ettől a gyakorlattól eltérhetnek. A törvények biztosítják a tulajdonjoggal nem rendelkező házastárs és a kiskorú közös gyermek védelmét, így a lakáshasználat rendezéséig a tulajdonos fél nem rendelkezhet önkényesen a lakás felett.

A lakás osztott használatát rendelhetik el a közös kiskorú gyermek érdekében, amennyiben a tagolt használatot lehetővé tevő feltételek mindegyike teljesül. Továbbá születhet ilyen döntés akkor is, ha a lakás elhagyása súlyosan méltánytalan lenne a jogcímmel nem rendelkező fél számára, így osztott használatra jogosulhat:

  • aki hosszabb házasság után nem rendelkezik az elköltözéshez szükséges anyagi háttérrel
  • aki korábbi saját lakását a házasság érdekében hagyta el

Előfordulhat az is, hogy kivételesen indokolt esetben a lakás teljes használati jogát annak a félnek ítéljék meg, akinek korábban nem volt tulajdonrésze. Mivel a válás során a kérdések túlnyomó részében a gyermekek érdekei mérvadóak, így nem meglepő, hogy a gyermek érdekeire hivatkozva születhet meg ez a döntés is. Feltéve, hogy a szülői felügyelet jogának gyakorlása a tulajdonosi jogcímmel nem rendelkező felet illeti meg és a kiskorú gyermek lakhatása semmilyen más módon nem biztosítható, a lakás kizárólagos használati joga őket illeti meg. 

Az a kérdés vitás, hogy a kizárólagos használatra feljogosított személy milyen jogokkal és kötelezettségekkel rendelkezik. Osztott használat és átruházott használati jog esetén is bírósági döntés születik a használati jog időtartamára vonatkozóan. A döntésben szerepelhet meghatározott időpont, mint például a gyermek nagykorúvá válása, vagy egy feltétel, aminek teljesülése esetén a lakást el kell hagyni.

Könnyen belátható, hogy aki saját jogcímen használja a lakást vagy a közös jogcím egyik jogosultjaként, annak a helyzetén nem változtat a válást. Kirakni valakit a saját maga által tulajdonolt vagy bérelt ingatlanából csak nagyon kivételes esetekben lehet, a válás önmagában nem elég indok ehhez.

Hogyan dönthető el, hogy melyik félt illesse a lakáshasználat a válás után?

1. Közös megegyezéssel - előzetes szerződéses rendezés

Mint a válás legtöbb kérdésében, a lakáshasználatot illetően is a felek közös megállapodása az elsődleges. A közös lakás válás utáni használatát szerződéssel rendezhetik a felek, melynek érvényességi feltétele, hogy közokiratba vagy arra jogosult személy által ellenjegyzett magánokiratba foglalják. 

A lakáshasználatról való közös megegyezés első formája az előzetes vagyonjogi szerződés

 

A közös megállapodás során figyelembe kell venni, hogy a változások harmadik személyre ne legyenek kihatással. Ennek értelmében például bérleti joggal rendelkező házastárs nem kötelezheti bérbeadóját arra, hogy bérleti szerződést kössön a nem bérlő féllel. Szintén nem kötelezhető az ingatlan elhagyására olyan harmadik fél, aki azt haszonélvezet jogcímen használja. 

2. Közös megegyezéssel - szerződéses rendezés a bontás, iletve az életközösség megszűnésekor

A lakáshasználatról való közös megegyezés második esete, amikor válóperi keresetlevélben  alapján történik a rendezésről való megegyezés. A közös megállapodást a bíróság abban az esetben utasíthatja el, amennyiben az a házasságból származó kiskorú gyermek érdekeit bármilyen szinten sérti.

3. Bírósági ítélet útján

A válási folyamatok során nem meglepő fordulat, amikor a két fél érdekei ütköznek, ezáltal közös megegyezés nem jön létre közöttük. A kérdésben való megállapodás hiányában a bíróság hozza meg a végleges döntést, a kiskorú gyermek érdekeire való különös tekintettel.

Főszabály, hogy a közös gyermek lakhatását lehetőség szerint a volt lakásban kell biztosítani, kivéve, ha a szülői felügyelet jogát gyakorló fél másik állandó lakással rendelkezik. A döntés során a Ptk. alapján nem csak a közös és kizárólag jogcímen használt lakások között kell különbséget tenni, hanem a saját tulajdonú és egyéb lakások (bérlakás, szolgálati lakás) között is. 

Milyen megoldások léteznek a lakáshasználat rendezésére?

1. Közös/megosztott használat

Válófélben lévő vagy már elvált házaspárokat tekintve az egyik legritkább esemény, hogy a felek kívánsága a közös ingatlanhasználat. Amennyiben a felek így állapodnak meg, szükségük lesz néhány jó tanácsra, mely segít a nyugalom megtartásában. Lehetőségük van az ingatlan felosztására is, ha nem szeretnének minden helyiséget közösen használni. Bírósági döntés következtében akkor kerül sor a lakás természetbeni megosztásra, ha a korábbi vagyonközösség részét képezte. A döntés során megvizsgálandó tényezők:

  • A lakás alapterülete
  • Az alaprajzi beosztás
  • A lakás helyiségeinek száma

Kevéssé ismert szabály, hogy abban az esetben is elrendelhető a közös használat, ha a lakás adottságai egy kisebb átalakítás után teszik majd lehetővé azt. Természetesen ilyenkor a házastársaknak kell vállalni az átalakítás költségeit.

Közös lakáshasználat során a helyiségekről úgy lehet rendelkezni, hogy azok közös vagy kizárólagos használatban legyenek. Így elképzelhető, hogy a házastársak külön hálószobával rendelkeznek, míg egyikük a nappalit használja, másikuk a kisszobát, a konyhát pedig közösen használják. 

Bizonyos esetekben nem osztható meg a lakás. Egyrészt az erre vonatkozó feltételek hiányában, másrészt akkor, ha az egyik házastárs magatartásából adódóan nem zárható ki, hogy a közös lakáshasználat az egyik fél vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével járna.

2. Valamelyik házastárs jogának megszüntetése

A válófélben lévő házastársak számára igen kényelmetlen helyzeteket tud okozni egy megosztott használatú lakás. Megosztás hiányában a bíróság azt a döntést hozhatja, hogy az egyik fél használati jogát megszüntetve a lakás elhagyására kötelezi őt. Ez egyrészt akkor fordul elő, ha egyik házastárs sem mutat hajlandóságot az önként, visszatérés szándéka nélküli elköltözésre, másrészt a megosztásra alkalmas lakás esetében is lehet így rendelkezni, ha a közös lakást használó fél cserelakást ajánl fel a másiknak. 

Az, hogy melyik házastársat kötelezik elköltözésre, az osztott használat mellőzésének az okától függ. Figyelembe kell venni például, hogy melyik fél gyakorolja a szülői felügyelet jogát, melyikük rendelkezik másik lakással, esetleg tanúsított-e bármelyik fél olyan magatartást, ami nem teszi lehetővé az együttélést. 

Bérlakások esetében a bérlőtársi viszony szűnik meg. A házastársak egyikének kérelmére úgy is megszüntethető a bérlőtársi viszony, hogy a közös bérelt ingatlant két másikra cserélik, így megoldva mindkét fél lakhatását. Gyakorlatban ritkán fordul elő ez a megoldás, hiszen nehezen lehet két olyan cserepartnert találni, akik a pereskedés végéig várnának a csereszerződésekkel.

Amennyiben a lakás az egyik fél kizárólagos tulajdonában van, az általában az ő használatában marad, kivéve kivételesen indokolt esetekben, ilyenkor cserelakás ajánlhat fel volt párjának, akárcsak egy bérbeadó a bérleti szerződés felmondása esetén.

3. A lakáshasználati jog ellenértékének megtérítése

A válás során jelentős anyagi hátrányba kerül az, aki a közös lakás elhagyására kényszerül. A lakáshasználati jog jelentős vagyoni értékkel bír, ezáltal az előnytelen helyzetbe kerülő fél a vagyoni kár mérséklését szolgáló térítési díjra jogosult, melyet a másik házastárs köteles megfizetni. A kompenzálást a lakáshasználati jog ellenértékének megtérítése teszi lehetővé. Értelemszerűen csak olyan mértékben válhat valaki jogosulttá a lakáshasználati ellenértékre, amilyen mértékben rendelkezett a lakáshasználat jogával.

Ezt a kérdést is lehetséges egymás közti megállapodással rendezni, megegyezés hiányában pedig a Ptk. rendelkezései alapján a bíróság dönt. A bírósági döntést a házastársak egyikének kell kérelmeznie. 

Jogosultság megállapítása esetén a térítés megfizetése a lakás elhagyásakor esedékes. 

Ki nem tarthat igényt a térítésre?

A lakáshasználati jog ellenértékének megtérítésére vonatkozó jogosultságnak is megvannak a maga feltételei, melyek teljesülésének hiányában a másik fél nem kötelezhető fizetésre.

Nem tarthat igényt a térítésre az a házastárs,

  • aki súlyosan kifogásolható magatartása miatt lett kötelezve a lakásból való elköltözésre. 
  • aki szerződésben vállalta, hogy a lakást térítési igény nélkül hagyja el
  • akitől a használati jog bíróság által, meghatározott időre megvonásra került 
  • akinek a használati jogának vagyoni értékét a vagyonmegosztás során számolják el

Az ellenérték összegének meghatározása

Korábban a lakáshasználati jog ellenértékét a lakott és beköltözhető forgalmi érték különbségének megfelelő összegben határozták meg. Az új Polgári Törvénykönyv alapján 2014 márciusa óta ez az érték a lakás reális forgalmi értéke alapján kerül meghatározásra egy szakértő által. A gyermek lakáshasználati jogának értékét minden esetben annak a félnek a javára írni, aki a továbbiakban biztosítja majd a gyermek lakhatását, azaz szülői felügyeleti joggal rendelkezik.

Kérhető a lakásrendezés újrarendezése később?

Bizonyos esetekben a rendezés alapjául szolgáló körülményekben változás következhet be: lehetséges, hogy az elvált felek időközben rádöbbenhetnek, hogy az osztott lakáshasználat túl sok kellemetlen helyzetet idéz elő, vagy a szülői felügyelet joga kerül átruházásra. Az ilyen helyzetekben bármelyik fél kérelmezheti a lakáshasználat újrarendezését. A kérelemben ekkor jogi érdekekre vagy a kiskorú gyermek érdekeire kell hivatkozni. A körülmények megváltozása veszélyeztetheti ezen jogok érvényesülését, mely körülmények lehetnek:

  • egészségügyi állapot változása
  • gyermek nagykorúvá válása és elköltözése
  • életkörülmények változása
  • anyagi helyzet módosulása

Amennyiben a közös használatú lakás osztott használatát rendelte el a bíróság, bármelyik félnek jogában áll az újrarendezés iránti kérelem benyújtása. Abban az esetben, ha az a fél költözött el, aki kizárólagos jogcíme alapján használta a lakást, lehetősége van tulajdonosként újrarendezést kérelmezni. Ellenkező esetben nincs jogosultsága a félnek újrarendezést igényelni, hiszen bérlőtársi joga megszűnt, illetve nem rendelkezik tulajdonjoggal.

Az újrarendezés valójában egy szerződés bírói módosítása, így hasonló feltételekkel kérhető. Ebben a kérdésben is fő szerepe van a kiskorú gyermekek érdekeinek.

Tekintse meg további írásainkat!

Mennyibe kerül a válás, válóper és bontóper?

Mennyibe kerül?

A válás során rengeteg olyan költségokozóval találkozhatunk, melyek elkerülhetetlenek a per sikeréhez. Hogy mik ezek pontosan? A képre kattintva megtudhatja!

Mik a válás lépései?

A válás folyamata első ránézésre bonyolult procedúrának tűnhet. Bemutatjuk a folyamat legfontosabb lépéseit, ezáltal Ön számára is átláthatóvá válhat.

Peren kívüli egyezség válás

Kell-e válóperes ügyvéd?

Lehetőségünk van peres és peren kívüli egyezséget is kötni. Cikkünkben kitérünk a válóperes ügyvéd és a peren kívűli egyezség jelentőségére.

Telefonos konzultáció - időpontkérés